عضو کمیسیون قضایی مجلس:
راه‌ حل اصولی مسئله مسکن الحاق زمین به محدوده شهرهاست

 

پی نوشت رسانه :

نتیجه عملکرد سیاست حاکم در این ۴ دهه اخیر این شده است که دولت ها نتوانسته اند افرادی که نیازمند واقعی به مسکن هستند را به حداقل ها برسانند و تنها با بیان آمار نسبی فقط شرح کار می دهند.

در مبحث زمین همانطور که اکثر کارشناسان این رسته به آن اشراف دارند ، یک بحث عرضه زمین را داریم و یک بحث حکمرانی زمین ( که می تواند سبب تثبیت قیمت ها شود)، این دو تا را باید از هم تفکیک کرد. عمده راهی که دولت در این چهار دهه گذشته به آن فکر کرده و سوالی که به دنبال پاسخ دادن به آن بوده این است که عرضه زمین بشود یا نشود؟ اگر قرار است عرضه شود با چه قیمتی؟ و اگر قرار است نشود با چه ضوابطی؟

تصور اصلی این بود که عرضه ملی زمین، متعلق به دولت است. حالا دولت در یک دورانی می‌گفت این واگذاری اتفاق بیافتد، در یک دوره‌ای نظرش بر رایگان بودن زمین بود و در دوره دیگر می‌گفت باید بر اساس هزینه تاسیسات زیر بنایی قیمت‌گذاری شود؛ در زمانی دیگر قائل بود که  به قیمت روز باشد و نهایتا در یک دوره‌هایی هم اراده برعدم واگذاری زمین بود.

برای فهم درست مساله باید نگاهمان فراتر از این باشد. مساله اصلی این است که دولت‌های سرکار آمده، سیاست‌هایی بلند مدت برای حمکرانی زمین نداشتند. برای مثال دولت برنامه نظارتی برای زمین‌هایی که در محدوده شهری بدون ساخت رها شده‌اند دارد؟ آیا از این زمین‌ها مالیات گرفته می‌شود؟ دولت‌ها نسبت به این موضوع ورودی دارند؟ اگر نهاد دولتی زمینی را تملک کرد و نساخت آیا دولت برای عرضه آن ها به بازار مسکن سیاستی دارد؟ جواب تمام سوالات بالا خیر است. زمانی هم که زمین عرضه کردیم نتوانستیم مدیریت کنیم و اجازه ندهیم زمین در بازار سوداگری قرار گیرد. یعنی شهرها توسعه پیدا کرده‌اند، اما با این حال افرادی که نیاز واقعی داشتند، نتوانستند به نیازشان جواب بدهند.

راه برون رفت از این شرایط می توان به این صورت تشریح کرد که : دولت باید مجموعه‌ای از سیاست‌های بلند مدت را در دستور کار خود قرار دهد. بحث اول قانون گذاری صحیح است، در مسائلی مانند مسکن قانون بایست شفاف و بلند مدت تصویب شود، و از هم مهمتر قابل اجرا بودن قانون در شرایط عمومی مردم و کشور و ضمانت اجرایی قانون است که آن را معتبر می سازد، و بدون دو مولفه قابلیت اجرا و ضمانت اجرایی،  قانون به هیچ درد مردم و مملکت نخواهد خورد،

در مبحث زمین اول آنکه تعریفش از واگذاری زمین نباید واگذاری ملکیت زمین باشد. با عدم حفظ ملکیت زمین برای دولت، انتفاع زمین به مردم منتقل می شود و این انتفاع ناخواسته به دست بورس بازان خواهد افتاد، دولت باید مالکیت اراضی را برای خود حفظ کند تا بتواند ابزار حکمرانی زمین و قیمت گذاری وسیع و فراگیر را داشته باشد.

نکته دوم، واگذاری زمین باید همراه با سیاست‌های مالیاتی برای زمین های شهری و بایر باشد. انواع مالیات‌هایی که در ادبیات حوزه حکمرانی مسکن وجود داشته، باید تحقق یابد. نظیر: مالیات‌ بر ارزش افزوده زمین و خانه، دارایی و خانه های لوکس و سایر تا با استفاده از ابزار نظارتی و مالیات و این گونه می توان تا حدودی زمین را در اختیار گروه‌های هدف واقعی قرار داد.

نکته سوم اینکه ، زمین باید همراه با زیرساخت باشد. در دروره‌هایی زمین واگذار شده است، اما بدون زیر ساخت این مساله ایجاد دردسر کرده است. مسئولیت دولت ساخت خانه برای مردم نیست، بلکه باید زیر ساخت‌ها را ایجاد کند و پس از آن برای ساخت از مردم در یک فرآیندی کمک بگیرد.

نکته چهارم اینکه ما در حوزه مسکن نیاز به سامانه‌هایی داریم تا داده‌ها هم ثبت شوند و هم شفاف باشند. آمار موجودی زمین کشور باید دقیق باشد. سال‌ها است که قرار بر راه‌اندازی سامانه کاداستر بوده، اما این اتفاق نیفتاده است. سامانه املاک نیز که حتی تا کنون به علت کسر شدت نظارت و ضوابط اجرایی ، آمار دقیقی از املاک را هم ثبت نکرده است، ظرفیت اینکه ثبت زمین را هم شامل بشود که متاسفانه این چنین نشده است. مساله اصلی این است که داده های صحیح و درستی حتی در اراضی دولتی هم نداریم؛ به همین دلیل با مشکل حکمرانی زمین مواجه‌ایم.

چهار دهه از سیاستگذاری و طراحی برنامه در حوزه مسکن می‌گذرد. چهاردهه‌ای که به خوبی نشان داده، اشتباهات سیاستی در این حوزه به بهای فقر مسکن و پایین آمدن کیفیت زیستی در تمامی ابعاد زندگی مردم شده است.

با بازخوانی تمامی این سال‌ها خلا وجود یک رویکرد بلندمدت حکمرانی در عرصه زمین و نقش آن در به وجود آمدن اشتباهات سیاستی زمین و مسکن قابل مشاهده است و در حقیقت نبود این رویکرد سبب متراکم سازی شهرها و فراهم شدن زمینه برای بورس بازی زمین شده است.

آنچه سیاستگذاران باید در دستور کار خود قرار دهند، ایجاد یک رویکرد بلند مدت همراه با یک نظارت بلند مدت است که با تحقق چنین رویکردی حتی با تغییر دولت و مجلس، این قوانین حفظ شده و زمین‌ها به دست جامعه هدف رسیده و از ورود به بازار سوداگری و بورس جلوگیری می‌‍‌‌شود.